龙头房企销售增速放缓地产业去杠杆效果明显

更新日期：2020-01-12 16:03 爱心宝贝点击: 次

　　2019年，在“房住不炒”的政策主基调下，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标有序推进，房地产行业整体规模增速较前两年已明显放缓。
　　从各大市场机构发布的销售榜单来看，民众证券2019年规模房企的增长速度明显下降，房企整体目标完成率水平也逐年降低。各梯队房企竞争格局进一步分化，行业集中度继续提升。
　　随着政策对房企***端的封堵力度持续加大，***难、***贵成为掣肘房企发展的最大不确定因素。在此环境下，不少房企纷纷调节发展模式和节奏，强化回款，同时放缓投资、压缩支出。
　　行业降速
　　2020年1月6日，碧桂园控股有限公司（2007.HK，以下简称“碧桂园”）发布最新公告显示，2019年，碧桂园的权益销售金额在2018年5018.8亿元的基础上再创新高，稳步增长10.03%至5522亿元。
　　作为近几年来房地产业的“销售之王”，2018年以来，碧桂园不再公布全口径销售数据，而改为发布权益销售金额。根据市场机构克而瑞的统计，2019年前11月，碧桂园的合约销售数据达到7715.3亿元，居行业第一。
　　2020年1月2日及3日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）和中国恒大集团（3333.HK，以下简称“恒大”）分别发布业绩简报，2019年全年合约销售额分别为6308.4 亿元和6010.6亿元，分别居于第二、第三位。
　　值得注意的是，2019年“碧万恒”的业绩虽有所上涨，但增速进一步下降。2019年，碧桂园、万科和恒大的销售业绩分别同比增长10%、4%和9%，涨幅均有所回落，分别较2018年增速下跌21.25%、10.5%和1%。
　　2020年1月8日公布业绩简讯的保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH），2019年在签约金额方面取得4618.48亿元的成绩，增速为14.09%，完成全年目标的92.37%，没有完成2017年提出的“三年内突破5000亿元的‘345’战略——2017年完成3000亿元，2018年完成4000亿元，2019年完成5000亿元”，位居行业第五。
　　融创中国控股有限公司（1918.HK，以下简称“融创中国”）继续保持第四名的成绩，在TOP5中，融创中国全年合约销售额为5562.1亿元，业绩同比增速最大，为21%。不过，2018年和2017年，融创中国的业绩同比增速分别为27.3%和140.3%，相比之下2019年增速同样在放缓。
　　据亿翰智库统计，2018年TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为35.4%，而2019年，这一比值降至15.0%，降幅超过20%。如果从权益金额来看，TOP10房企的增速进一步减慢，华润置地有限公司（1109.HK）甚至还下降了10%。
　　增速放缓的不仅是龙头房企。近年来调控持续、市场整体去化率不及预期，房企的销售增速呈逐年降低的态势。
　　据克而瑞数据显示，2019年度，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
　　从目标完成率来看，相比2016年、2017年，近8成房企目标完成率超110%，2019年该区间的房企数量明显降低。2019年仅半数房企的目标完成率集中在100%~110%之间。在房企整体目标增速放缓，平均目标增长率由2018年的41%回落至20%的背景下，虽然2019年绝大多数房企都达成了全年业绩目标，但整体表现不及2016年、2017年。
　　分化加剧
　　从行业集中度来看，2019 年各梯队房企集中度均呈上升趋势，克而瑞数据显示，TOP10 房企销售额市占率28.2%，同比上升1.3个百分点，TOP100市占率同比提升 5.4 个百分点至 72.1%。
　　与2018年的排行榜相比，2019年的TOP10方阵名单相对稳定，除了新增世茂房地产控股有限公司（0813.HK）一家房企之外，其他房企名次几乎无变动，强者恒强的竞争趋势愈加明显。随着楼市步入调整期，龙头房企在品牌、***、土储、运营等方面优势将更加凸显，不少业内机构预测，2020年头部房企市占率将继续提升。
　　从不同梯队房企销售业绩均值表现来看，2019年各梯队房企销售业绩均保持稳健增长，其中，TOP11~20房企销售增长最快，同比涨幅为28%。“随着龙头房企退烧，2019年市场逐渐出现中型房企竞争的局面。”中原地产首席分析师张大伟表示。
　　中指研究院将百强房企大致分为4个阵营：3000亿元以上、1000亿~3000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元，对应数量分别为7家、29家、29家、30家，他们的增长率分别为12.7%、27.5%、30.8%、16.3%。可以看出，相较于头部房企，中型房企在规模上展现出了更强的冲刺姿态。而中小房企，受制于土地、***等限制，在房地产市场中的话语权越来越小。
　　根据克而瑞统计的合约销售数据，2019年新增4家千亿房企，分别是杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ）、中国铁建(10.110, -0.08, -0.79%)股份有限公司（601186.SH）、四川蓝光发展(7.620, 0.01, 0.13%)股份有限公司（600466.SH）和美的置业控股有限公司（3990.HK）。相较于2017年5家、2018年13家新增千亿房企的成绩，在行业规模增速趋缓的背景下，2019年新增千亿房企数明显下降。
　　规模依然是房企的核心诉求。“从销售业绩看，2019年房企依然在刷新历史纪录，大部分房企都增加了供应量，而且大部分房企的流量上涨速度明显快于权益，合作项目越来越多，部分企业明显以价换量，房企为了规模依然在冲刺。”张大伟表示。
　　这也与2019年房企的***收紧态势密切相关。2019年上半年，在销售高增长的带动下，房价和土地溢价率应声上涨，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下政策再次出拳。5月银保监会下发 23号文以来，房地产***连续出现针对性收紧政策，信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统***渠道相继被加强监管，几乎管控房企所有的***渠道，被称为是“2008年以来最严格的一轮去杠杆”。
　　“额度整体收紧之后，金融机构自然会选择风险更小的房企，没有更好的门槛的话，那就自然会以销售排名来衡量。”一位从事房企***的业内人士说道。
　　在政策的密集调控下，2019年下半年土地溢价率明显下降。为了回笼***，不少房企选择“以价换量”，尤其是下半年以来，企业加大供货力度，一般房企在年底时会冲刺业绩从而带来销售额的猛增，但2019年的“冲刺”要比往年来得更早一些。比如恒大曾在8月末启动大范围的价格优惠策略。受此影响，“金九银十”期间，恒大接连刷出831.3亿元、903亿元的行业月度销售纪录。到11月，随着促销措施逐渐退出，恒大的销售额大幅下滑至370.6亿元。

　　“龙头房企率先调整，在规模基数比较大的情况下，率先显现增速放缓的迹象。但是有一些中小房企，尤其是排名30到70之间的，还是有规模诉求，再加上基数比较小，所以现阶段呈现出增速较快的现象。另外他们有合作开发的比例，很多是按照全口径去算的销售金额，如果看权益销售额的话，他们的增速不一定那么高。”同策研究院总监张宏伟表示。
　　张宏伟指出，“2019年以来，楼市调控政策的持续以及货***政策的收紧给房地产行业带来一定压力，不少房企在组织架构上做出优化调整，在项目和城市上换仓布局，这个过程在2020年还会持续。”
　　天风证券(6.940, -0.02, -0.29%)发布的行业报告显示，2019 年 1~12 月，布局一二线房企销售增速为16%，布局三四线房企销售增速为11%。目前一二线城市处于复苏通道中，三四线城市整体面临下行压力，尤其是12月单月，一二线房企销售增速15%，而三四线房企销售增速-25%，三四线增速出现大幅下滑。
　　不少业内人士认为，2019年三四线城市政策继续维持 “因城施策” 态势，但市场总体仍呈现疲态，供给过剩而需求不足，在棚改渐进式退出之后，市场缺乏新的驱动力。

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