一、跑盘需要了解的基本内容以及重要性

物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、户型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售钧价等。

1.位置

小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘。马上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度。

2.交通状况

便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于：

①客户做哪路车看房。

②户显示经纪人的专业。

③增强客户购房信心。

3.小区的规模

将直接影响到楼盘的：

①综合配套 

②物业管理档次

③住户人气

④小区绿化

⑤物业管理走向

多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。

4.楼层高低的优劣势

高层优势：

①视野开阔 

②光照好、室内明朗令人心情舒畅 

③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少

④噪音小。

劣势：

①层房子价格高 

②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。

5.朝向

南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。

6.配套设施

①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。

②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）

③是用煤气还是用电、有太阳能。

7.物业名称、物业管理

①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量 

②水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。

8.物业产权

产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。

二、跑盘技巧：一看、二问、三扮演

一看

1.首先选定区位

带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图 。

2.进入小区了解情况

①到附近店面借好钥匙方便进入。

②无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。

③只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。

3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况

①如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。

②看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。

③看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。

④小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。

⑤再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。

二问

通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。

三扮演

扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问。

三、跑盘应注意的问题

⒈跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来。好记心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。

⒉有应付心理：为了完成任务。自己不亲自跑，直接到小区找看小区示意图画小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果。别人的能作为房考，自己骗自己。

⒊有钥匙的房子不能让保安知道正确的座落，以免泄露公司资源（特殊情况外）。

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