在大量资金、企业涌入的背景下，“买卖不破租赁”“合租”“N+1”等租赁行业问题仍未解决

　　在今年***期间，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。

　　租赁市场迎来发展红利

　　近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求；大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在最近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。

　　在政策的支持下，租赁市场的红利将主要表现在房源供给端。

　　而在政策支持方面，尽管不同城市的政策各异。但是主要一、二线城市都出台了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。上海市更早在2015年，就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

　　尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展潜力也依然存在。根据研究院2017年发布的《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。

　　参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》

　　1长租公寓的优势

　　长租深圳城家公寓是租赁关?**懈??瞎?驹擞?腂2C模式，较传统的C2C模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值：

　　1）酒店式的设施。酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度，同时统一的装修标准也有利于降低成本；

　　2）周到的管理服务。除了24小时安保、物业管理等传统服务外，长租公寓以租户的需求为中心，延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式；

　　3）营造租客社区。长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。通过在公寓中建造共同健身室、休闲室等，有利于营造租客社区，增强租客间的相互联系；

　　4）品牌化的运营模式。长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准，打造长租公寓品牌，从而得到高于周边地区的租金回报率。

　　而对于租户而言，人群结构在发生改变，90后的年轻人在租房人群中的占比在持续提升，90后对消费体验的追求，使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。另外，由于长租公寓侧重长期的租金回报，所以租约签订以后一般都比较稳定。

　　2企业参与长租公寓的方式

　　目前政府多个部门出台多项优惠政策扶持长租公寓的发展。

　　目前企业参与长租公寓项目主要有集中式和分散式两种形式。

　　3长租公寓的房屋来源

　　可以参与长租公寓模式运营的房源，由于自身具备不同的特点，使用不同的长租公寓开发模式。

　　集体建设用地需要大资金投入，统一规划建设长租公寓项目，所以适用集中式的开发模式；小产权房因未符合国家土地开发和规划政策的闲散房源，所以无法统一规划，但是也能被闲散利用，所以适用于分散式的经营；政府和国企旗下闲置房源则需要分情况讨论，闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，则适用于集中式模式，若是城市中分散的房源，则适用于分散式的管理；REITs是对未来收益进行打包的融资模式，由于集中式更方便测算和估值，所以较为适用。

　　4长租公寓的市场空间

　　长租公寓作为B2C的长期租赁品牌，目前处于发展初期，仅专注于单身公寓这一块。可能的原因是单身公寓的坪效更高，即在同等的面积上，可以拆分建造的公寓间数更多，所以整体的盈利能力更强。另外，租住单身公寓的目标人群对使用面积的要求不高，满足基本生活需求即可，租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本，接受度相对较高。

　　房地产开发商涉足长租公寓的时间较短，最早涉足的是万科，从2015年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者，有望大幅受益政策推动，迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。不难推断，房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入。

　　房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，则地段是最稀缺的资源，即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓等。