对于房地产行业来说，2020年注定将是更坎坷波折的一年。

     　　实际上，步入后地产时代后，宏观环境、市场形势、行业格局等方方面面都在发生翻天覆地的变化。

    剧变之下，适者生存，越来越多的房企都在加速战略调整，以期从容穿越周期。

     　　最近，千亿房企雅居乐发布2019年财报。

    在规模保持稳定增长的同时，雅居乐继续深化调整。

    无论从产品布局、土地投资，还是多元化战略来看，2019年对雅居乐来说都是持续深化调整的一年，从而为穿越行业周期积蓄了更多力量。

     　　文旅战略升级小镇跨越发展 　　年报显示，2019年雅居乐物业发展业务累计预售金额为人民币1,179.7亿元，较去年增加14.9%，再次突破千亿关口，实现规模稳定增长。

     　　其他指标也保持稳健：营业额实现602.39亿元，较去年增加7.3%；净利润增加10.5%至人民币92.33亿元，净利润率同比上升0.4个百分点至15.3%；毛利为人民币183.58亿元，整体毛利率为30.5%，与市场平均水平持平。

     　　外部环境和市场的变化，必然会带来房地产行业底层逻辑以及企业发展模式的相应变革。

    在规模保持稳定增长的同时，雅居乐调整升级了“文旅+产业”，小镇项目取得跨越发展，已成为其重要支撑。

     　　2019年8月，雅居乐正式发布了“乐活天地”的产业IP，将传统的旅游地产思维升级为全新的“文旅+产业”的产业生态圈模式。

    据雅居乐集团副总裁王海洋介绍，未来雅居乐将探索“文化+旅游”的深度融合，精心打造“文旅+产业”的生态圈模式。

     　　“2019年是产业小镇跨越式发展的一年，其中我们单单在2019年获取的产业小镇项目就有10个，土地面积达到了390万平方米，而且在当年实现了销售超过27亿元”，王海洋在今年的业绩发布会上表示。

     　　数据显示，截至2019年底，雅居乐产业小镇已布局10个省、16个城市，获取超过510万平方米的土地，货值超过600亿元。

    在报告期内已有包括威海冠军体育小镇和宝坻津侨国际小镇等6个分别分布在天津、威海、襄阳、郑州等城市的产业小镇项目销售表现良好。

     　　在业内人士看来，产业小镇平均综合土地成本仅人民币1530元/平方米，地价和房价比例在15%之内，性价比非常高，随着小镇业务占比的不断提高，将给企业带来更大的利润空间。

     　　深化全国布局巩固成本优势 　　从早些年海南与云南的文旅地产，到升级后的产业小镇，一直以来，大盘开发模式都是雅居乐的长项，雅居乐也因此被称为中国文旅地产专家。

    由于大盘模式获取的地价较低，能给企业带来更大的利润空间。

     　　受到政策调控和海南房地产市场几乎冰封的影响，2019年雅居乐高毛利的海南项目结转收入减少。

    集团全年收获毛利183.58亿元，毛利率跌至30.5% 　　虽然如此，海南项目仍是雅居乐集团董事局主席陈卓林眼中的“金蛋”。

    实际上，从全行业来看，2019年上市房企平均毛利率是30.3%，雅居乐毛利率能达到30.5%，仍是一个不错的盈利水平。

     　　雅居乐相关人士还透露，随着2018年海南限购政策中相关规定的到期，这些毛利高的项目所产生的确认收入与2019年相比将出现大幅提升，明年毛利率水平将至少维持在30%以上。

     　　事实上，为有效化解单一市场的波动风险，近年雅居乐坚持按照“2+3+N”城市群的策略积极调整土储战略，进一步实现土储结构和布局的均衡。

     　　从实际销售结果来看，这一战略已显现成效。

    2019年珠三角和长三角城市群作为战略深耕城市群合计贡献率高达56%。

    此外，中西部的业绩占比为15.3%，京津冀占比近8%、南部沿海及其他城市群占20%。

     　　此外，2019年雅居乐又通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等多元化购地渠道进一步优化了布局。

    全年共新增42个新项目，预计总建筑面积达1090万平方米，而新购土地中40%位于珠三角、长三角等战略深耕城市群，另有43%投资额分布在标准聚焦城市群如京津冀、中西部、成渝等。

     　　年报显示，截至2019年12月31日，雅居乐已在75个城市布局，共拥有3970万平方米的权益土地储备。

     　　值得注意的是，通过多元化购地等策略，雅居乐的土地成本优势进一步巩固，平均土地成本为3930元/平米，土地综合地价和房价比例在22%左右，提前锁定了利润空间。

     　　多元盈利模式稳健均衡 　　在前几年提出“以地产为主，多元业务并行”的发展战略后，近年雅居乐不断加大转型力度，多元产业与地产主业有效协同，构建更加稳健均衡的多元盈利模式。

    在包括万科、远洋等房企都公开表示未来将重新聚焦地产开发主业的背景下，雅居乐却收获了不一样的成果。

     　　2019年，雅居乐在多元业务方面再次投资约100亿元，用以拓展34个新增的非地产项目。

    而据管理层介绍，迄今为止，雅居乐在多元化方面的投资额，已经超过350亿元，与其他一些房企“雷声大雨点小”的多元化探索形成鲜明对比。

     　　对雅居乐而言，多元化战略带来的不仅是增长点的转变，更重要的是盈利模式的调整和优化。

     　　在多年的积极投资与精细运营下，雅居乐的非地产板块已经进入收获期，尤其是以雅生活、环保、雅城科创等为代表的多元业务实现了持续高速增长，已经成为雅居乐新的利润增长点。

     　　截至2019年底，非地产业务板块营业额合计为60.61亿元，同比大幅增长66%，2017-2019年复合增长率高达61%；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率更高达92%。

    整个非房业务收入的占比已经达到了10.1%，较上一年增加3.6个百分点。

     　　在增长最为明显环保领域，2019年营业额及经营利润分别为人民币15.10亿元及3.35亿元，分别较去年增加146.1%及69.6%。

    在全国共布局45个环保项目，环保业务每年设计最高危险废物处理规模已逾330万吨，安全填埋库容逾1,800万立方米，其中危险废物处理业务和安全填埋两个领域已占据行业领先地位。

     　　而同样占据行业龙头地位的雅生活也表现不俗，毛利及净利润分别为人民币18.83亿元及人民币12.92亿元，较上一年分别增加46.0%及59.3%。

    股东应占利润为人民币12.31亿元，同比增加53.7%。

    在2019年，雅生活还成功收购中民物业及新中民物业60%股权，创行业最大一宗并购案例。

    收购完成后，在管面积将突破5亿平方米，盈利能力及品牌实力将大幅提升。

     　　凭借着优异表现，雅生活近期获纳入恒生综合指数及恒生沪深港通大湾区综合指数成份股。

    花旗、高盛、瑞银、摩根士丹利等十多家权威券商重申雅生活“买入”、“跑赢大市”评级，维持雅生活行业首选，许多投行提升公司目标价，充分肯定雅生活的成长性。

     　　此外，2019年底更名成立的“雅城科创集团”，已完成人居科技、EPC/总承包两大业务体系的搭建。

    据悉，未来雅城科创集团将不再把业务主要聚焦于传统的EPC/总承包领域，取而代之的将是人居科技板块。

    而人居科技板块涵盖了绿色景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务，具备更大的发展空间。

     　　而成立时间最短的房管业务方面，实现当年成立当年盈利，目前已在粤港澳大湾区、长三角和成渝等在核心都市圈储备逾600亿元货值，综合实力也位居行业前列，被授予2020中国房地产代建运营引领企业（TOP2）荣誉。

     更要紧的是，把房地产品牌分析透彻，让其社会功能发挥到极致才是我们当务之急要做的。