随着我国社会的不断发展，房地产业迅速崛起，发展十分迅速，对我国城镇化、工业化和现代化建设过程起到了巨大的促进作用，基于房地产业的崛起，房产交易发展迅速。房产交易是一项十分复杂的过程，涉及的领域比较多，因此在房产交易过程中，要多考量实际产权情况，避免产生纠纷。针对此问题，本章概述了房产交易，对房产交易过程中存在的法律问题以及注意事项结合实例进行了研讨分析，并对房产交易过程中存在的风险和应对策略进行了论述。

房产交易概述

房产交易也叫房地产交易。房产交易是房地产交易主体之间以房地产这类特殊商品作为交易对象所从事的一种市场交易活动。

房产交易大致可分为四个阶段：购房前的准备阶段、签订认购协议阶段、签订房屋买卖合同阶段和收房阶段。

房产交易存在的法律问题及其主要事项

（一）非法交易

在房产交易的过程中，必须提供办理人的身份证、房屋产权证以及双方签订的认购协议，签订时的公正文书或委托书在一定情况下也必须提供。

（二）房屋产权关系的不明确

房产的权属法律关系是衡量交易合法性的重要环节。必须明确权属法律关系，买方和卖方都应积极提供有效的证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。

（三）房产所有权的转让必须符合法定要求

房产交易主要可以分为两大类：商品房和二手房。两者的性质不同，在交易过程中需要注意的法律问题也是不一样的。

（四）非法建筑用于房产交易

没有法律依据的建筑叫作非法建筑。从法律角度看，非法建筑所有人不享有建筑的所有权和使用权，本身建筑物是不合法的，得不到法律的保护，更不能对其进行非法交易。

（五）交易房屋存在着严重的质量问题

由于房地产开发商技术不够成熟，又加上施工部门偷工减料，造成房屋质量达不到要求，比如屋顶漏水、墙皮脱落、地板开裂等严重质量问题，严重影响买方正常的居住使用，所有经济损失也由卖房承担。

（六）转让已被列入拆迁范围的房屋

有些不法分子为了利益欺骗不明实情的人员，将已经列入拆迁范围的房屋进行第三方的售卖。

规范房产交易的对策

（一）规范整顿房产交易的公正秩序

全国各地的房地产行业、工商管理部门必须在发展改革和价格方面进行深化改革和加强法制建设，促进规范与健康并行的治理方案，加强制度建设，要有效维护消费者的合法权益，有助于稳定我国房价，促进社会房地产行业的健康可持续发展。

（二）房地产档案的具体化和程序化管理

房产交易是个复杂的过程，随着社会经济的不断发展，房地产档案管理变得越来越重要。

（三）积极调整房产结构

政府要从社会实际出发，从广大的居民紧张的住房需求出发，在住房供应结构不合理的问题上进行有效调整，不仅可以解决广大居民紧张的住房需求，也有助于房地产市场的稳定可持续发展。

（四）加强对房地产广告宣传和展销活动的管理

政府有关部门以及广告发布单位必须对房地产商的宣传广告的真实性和合法性进行监察与检查。

（五）应鼓励法律服务机构协助审查

近年来，假冒房产交易登记记录不断增多，主要是因为缺乏专业性的人员和足够的经费进行实质性的审查。

结 语

在房产交易过程中，涉及很多的法律问题，应提高交易过程中的防范意识，注意存在的法律问题及控制法律风险，才能确保房产交易的安全进行，对维持房产行业健康可持续发展、提高人们居住水平以及促进社会经济发展都具有重要意义。

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文章作者：周建深，浙江哲昌律师事务所三级律师，研究方向：房地产法、破产法。